Pemprov Bali Siapkan Jerat Hukum untuk WNA yang Kuasai Aset di Pulau Dewata dengan Kawin Kontrak
I Putu Suyatra• Sabtu, 26 April 2025 | 17:30 WIB
KONGRES: Wakil Gubernur Bali I Nyoman Giri Prasta
BALIEXPRESS.ID - Isu krusial mengenai praktik perjanjian pinjam nama (nominee agreement) dalam penguasaan aset properti di Bali kembali mencuat dan menjadi sorotan utama.
Janji untuk menertibkan praktik yang merugikan ini bahkan menjadi amunisi penting dalam debat kampanye Koster-Giri Prasta.
Kini, setelah resmi menjabat, duet kepemimpinan Pemprov Bali ini bergerak cepat untuk mewujudkan regulasi yang diharapkan mampu menata kembali lanskap kepemilikan properti di Pulau Dewata.
Target ambisius pun dicanangkan: Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) tentang perjanjian pinjam nama ditargetkan rampung dan diundangkan pada akhir tahun ini.
Langkah ini diyakini menjadi kunci untuk memecahkan paradoks pariwisata Bali yang saat ini ramai turis namun hotel justru sepi pengunjung.
Menurutnya, mayoritas wisatawan kini lebih memilih menginap di vila-vila mewah yang sebenarnya dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA).
Ironisnya, kepemilikan aset ini disamarkan melalui perkawinan kontrak dengan WNI, di mana para WNI ini menerima imbalan fantastis, mencapai Rp 1 miliar hingga Rp 2 miliar untuk meminjamkan nama mereka.
Fenomena vila ilegal yang dikuasai oleh para "bule" ini semakin menjamur di kawasan-kawasan primadona Bali seperti Canggu, Ubud, dan Uluwatu.
Akibatnya, pendapatan daerah pun bocor karena transaksi penyewaan vila antara WNA dan WNA terjadi di luar yurisdiksi Indonesia.
"Yang kita butuhkan saat ini adalah perda nominee, sehingga vila-vila bodong bisa ditindak," tegas Wagub Giri Prasta.
Lantas, apa saja poin-poin krusial yang terkandung dalam Raperda kontroversial tentang perjanjian pinjam nama ini?
Mampukah regulasi ini benar-benar menjadi solusi jitu untuk menertibkan praktik ilegal dan mendongkrak kembali pendapatan pariwisata Bali?
Mengurai Benang Kusut 'Pinjam Nama': Antara Praktik dan Jurang Regulasi
Meski istilah "pinjam nama" atau "nominee agreement" sudah menjadi rahasia umum dalam praktik bisnis properti di Indonesia, ironisnya, tidak ada aturan hukum yang secara eksplisit mengatur mengenai perjanjian ini.
Namun, praktik ini jelas bersinggungan dengan sejumlah peraturan perundang-undangan yang sudah ada, terutama terkait dengan kepemilikan tanah dan investasi oleh WNA.
UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria): Benteng Kedaulatan Tanah Nasional
Pasal 21 UUPA dengan tegas mengamanatkan asas nasionalitas, yang menyatakan bahwa hanya Warga Negara Indonesia (WNI) yang berhak memiliki hak milik atas tanah.
Bahkan, badan hukum yang diperbolehkan memiliki hak milik pun sangat terbatas dan harus didirikan oleh WNI serta ditetapkan oleh pemerintah.
Lebih lanjut, Pasal 26 ayat (2) UUPA secara implisit melarang segala bentuk perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak milik atas tanah kepada orang asing, baik secara langsung maupun tidak langsung.
Perjanjian pinjam nama seringkali dianggap sebagai upaya penyelundupan hukum untuk mengakali ketentuan fundamental ini.
Konsekuensi Hukum: Risiko Pembatalan dan Ketidakpastian Kepemilikan
Meskipun UUPA tidak secara eksplisit menyebutkan istilah "nominee agreement," praktik yang bertujuan agar WNA dapat menguasai hak milik atas tanah melalui perantaraan WNI sangat berpotensi dinyatakan batal demi hukum oleh pengadilan.
Hal ini karena praktik tersebut jelas bertentangan dengan asas nasionalitas dan larangan pengalihan hak kepada WNA.
Bagi pihak WNA yang menggunakan skema pinjam nama, risiko yang dihadapi sangat besar.
Mereka tidak memiliki kepastian hukum atas aset yang mereka kuasai secara de facto. Secara hukum, pemilik nama (nominee) adalah pemilik sah dan berpotensi untuk menyalahgunakan kepemilikan tersebut.
Selain itu, praktik ini sangat rawan menimbulkan sengketa hukum di kemudian hari, baik antara pihak WNA dan nominee, maupun dengan pihak ketiga.
Bahkan, dalam beberapa kasus, praktik pinjam nama dapat dikategorikan sebagai tindakan menyembunyikan atau menyamarkan kepemilikan aset yang berpotensi terkait dengan tindak pidana.
UU Penanaman Modal: Larangan Nominee dalam Kepemilikan Saham
Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal juga memberikan batasan yang jelas terkait praktik nominee.
Pasal 33 ayat (1) secara tegas melarang penanam modal dalam negeri dan asing untuk membuat perjanjian yang menyatakan bahwa kepemilikan saham dalam perseroan terbatas adalah untuk dan atas nama pihak lain.
Ini menunjukkan bahwa praktik nominee memang tidak dikehendaki dalam konteks investasi di Indonesia.
KUHPerdata: Syarat Sah Perjanjian dan Tujuan Ilegal
Sebagai sebuah perjanjian, "nominee agreement" juga harus memenuhi syarat sah perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
Salah satu syaratnya adalah "sebab yang halal." Jika tujuan dari perjanjian pinjam nama adalah untuk mengakali peraturan perundang-undangan, seperti larangan kepemilikan tanah oleh WNA, maka perjanjian tersebut dapat dianggap memiliki sebab yang tidak halal dan batal demi hukum (Pasal 1337 KUHPerdata).
Babak Baru Penertiban Properti di Bali: Apa Isi Raperda yang Dinanti?
Dengan latar belakang hukum yang kompleks dan praktik yang merugikan, Raperda tentang perjanjian pinjam nama yang tengah digodok oleh Pemerintah Provinsi Bali diharapkan menjadi terobosan penting.
Regulasi ini kemungkinan akan memperjelas batasan-batasan praktik nominee, mengatur secara tegas larangan dan sanksi bagi para pelanggarnya, serta memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berinvestasi di Bali.
Publik tentu sangat menantikan detail lebih lanjut mengenai isi dan implementasi Raperda ini.
Apakah perda ini akan mampu membongkar praktik vila ilegal, melindungi hak-hak WNI, dan mengembalikan potensi pendapatan daerah dari sektor pariwisata?
Kita tunggu saja gebrakan selanjutnya dari duet Koster-Giri Prasta dalam menata kembali wajah investasi properti di Pulau Dewata. ***
